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베트남은 오랜 전쟁 동안 많은 사람이 죽어서인지 유난히 귀신에 대한 이야기가 많은 것 같다.
베트남에 신규 법인을 설립한 지 얼마 되지 안 되는 의뢰인이 주소 변경을 위해 다시 찾아왔다. 이유를 물어보니 밤마다 귀신을 봐서 잠을 못 자고 너무 무섭다고 한다. 건장한 남자 두 명이 타운하우스의 1 층은 거실 겸 사무실로 쓰고, 2 층과 3 층은 숙소로 쓰고 있었는데 1 층에서 귀신을 본다는 것이다.
알아보니, 몇 개월 전에 그 집 1 층에서 목을 매 자살한 사건이 있었다는 것을 알게 됐고, 그 뒤 바로 집을 나와 호텔에서 생활하며 사무실을 이전했다고 한다.
이 집을 소개해준 부동산에 확인해보니 부동산에서는 이미 알고 있었지만, 굳이 알려야 할 정도의 사안은 아니라고 생각해서 알리지 않았다고 한다.
법적으로 임대인이나 부동산이 자살이나 살인 사건이 일어났는지에 대해 임차인에게 적극적으로 알려야 할 의무가 있는지에 대해서는 다툼의 여지가 있을 것으로 보인다.
임차인 입장에서는 이런 사건이 없었다는 임대인의 진술 및 보증 조항을 포함하면 향후 분쟁 시 유리할 것이다. 임대인의 입장에서는 “내가 아는 바로는 최근 O년 동안...” 등을 추가하는 것이 무한 책임을 피하고 책임 범위를 제한할 수 있을 것이다.
베트남에서는 주거지 한 가운데 있는 공동묘지, 논밭 한가운데의 무덤, 그리고 아파트 단지마다 커다란 무쇠 향로에 종이로 만든 자동차와 스마트폰을 태우며 화방(Hóa Vàng) 제사를 지내는 것을 쉽게 볼 수 있다. 이렇게 돌아가신 조상의 영혼과 가까이하는 문화 때문에 부동산 개발 시 묘지의 이장은 매우 어렵다.
실제 공동묘지를 이장하고 그 자리에 상가와 공원을 조성하겠다고 분양할 때 약속하였지만 이를 지키지 못한 아파트 시공사와 입주자 간의 법적 분쟁도 발생하고 있다. 이 경우, 관련 계약서에 “0 년 0 월 0 일까지 공동묘지를 이장하기로 한다. 만약 이장되지 않을 경우 …”등의 특약 사항을 포함한다면 분쟁을 줄일 수 있을 것이다.
베트남 투자ㆍ창업자가 꼭 알아야 할 베트남 법
* 주거용 아파트는 사무실로 사용하면 안 된다.
* IC: 투자허가증(Investment Certificate; Giấy chứng nhận đầu tư)
* IRC: 투자등록증(Investment Registration Certificate; Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư)
* ERC: 법인등록증(Enterprise Registration Certificate; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp)
* 2015년 7 월 1일 이전의 구(舊) 투자법 하의 IC 는 투자 등록과 기업 등록에 관한 두 부분으로 구성되어 있었다.
그 이후 2015년 7 월 1일에 발효된 수정 투자법(Law 67/2014/QH13)과 수정 기업법(Law 68/2014/QH13)부터는 구 투자법 하 IC의 투자 등록 부분을 IRC 로, 기업 등록 부분을 ERC 로 각 별도의 증서로 분리했다. 2021 년 1 월 1 일부터 발효된 현재의 투자법(Law 61/2020/QH14)과 기업법(Law 59/2020/QH14)에서도 IC 에 명시된 투자 프로젝트가 변경되거나 기업 등록 정보가 변경되는 경우, 변경되는 부분에 해당하는 새로운 IRC나 ERC가 발급된다. 또한, 변경 사항이 전혀 없어도 구법상 발급받은 IC 는 현재 법상의 IRC와 ERC로 새로 발급받을 수 있다.
* IC, IRC, ERC 상에 기재된 내용이 변경되었을 때만 IC, IRC, ERC를 수정하면 된다.
* 진술 및 보증(Representations and Warranties)은 상대방이 계약을 맺거나 일정 행동을 하도록 유 도하는 사실에 대해 진술하고 이를 보증하는 것이다. 거짓 진술에 대해서는 보증 위반으로 손해배상책임을 질 수 있다.
* 주택의 영구 소유가 가능한 베트남인과 달리, 외국인 개인의 아파트와 단독 주택 소유권 기간은 최대 50년, 외국투자법인은 법인 존속기간까지라는 제한이 있다.
* 베트남인과 결혼한 외국인은 베트남인과 동일하게 주택의 영구 소유가 허용된다.
* 외국인은 주택건설사업에 의하여 건설된 집의 구매만 허용됨. 외국인에게 구매가 허용되는 아파트 수는 아파트 한 동의 총 30% 이내이다.
단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서 다수의 아파트 건물을 외국인이 구매하는 경우, 각 아파트당 30% 이내 그리고 총 아파트 건물의 30% 이내만 구매가 허용된다.
최근, 같은 아파트를 다수의 부동산 중개인을 통해 판매하면서 전체적인 관리의 부재로, 30% 이상 외국인에게 판매되어 피해가 발생한 사례가 있으니 주의하기 바란다.
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