[법률칼럼] 베트남에서 차명으로 사업하기 (3) – 차명 부동산 관련 사례

2023-03-14 김유호 변호사

베트남에서 차명으로 사업하기 (3) – 차명 부동산 관련 사례

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지난 두 번의 칼럼을 통해 법인 설립과 운영 시 명의 차용자가 낭패를 본 사례와 반대로 명의 대여자가 이로 인해 어려움으로 겪은 사례, 그리고 관련 법령도 살펴보았습니다. 베트남에서의 부동산 투자도 차명 거래가 적지 않은데, 부동산 거래 시 위험을 줄이고 성공적인 베트남 부동산 투자를 하기를 바라는 마음으로 이번 칼럼에서는 부동산 차명 거래 시 낭패를 본 사례를 공유하고 관련 법령도 정리하였습니다.

● 명의신탁자(실 소유자인 한국인) 사망
베트남에서 40 대를 주재원으로 일하면서 착실하게 저축했던 홍길동 씨는 50 세 때 베트남 계좌에 있는 돈으로 베트남에서 법인을 설립해 10 년간 사업을 했다. 아이의 학교 문제로, 홍 씨 가족들은 한국에서 거주하였고, 홍 씨는 한국과 베트남을 오가며 그렇게 20 년 동안 베트남에서 살았다. 그러던 어느 날 홍 씨는 심장마비로 베트남에서 갑자기 사망하였다. 홍 씨는 베트남에서 아파트를 베트남인 리엔 씨의 명의로 구매하여 리엔 씨와 함께 살고 있었는데, 명의수탁자인 리엔 씨는 이에 대해 함구하였고, 한국의 상속인들은 홍 씨의 베트남 차명 부동산 존재 자체를 몰라 재산권을 상실하였다.

● 명의수탁자(형식적 소유자인 베트남인) 사망
이몽룡 씨는 베트남에서 사업을 하면서 만난 베트남인 여자친구 지앙 씨와 데이트를 하면서 행복한 나날을 보내고 있었다. 큰 욕심 없이 나중에 결혼해서 집도 사고, 작은 가게를 내서 알콩달콩 살고 싶다는 지앙 씨의 말에 감동한 이 씨는 본인의 사업이 안정되면 정식으로 결혼하자고 약속하고, 전 재산을 털어 지앙 씨 명의로 집을 사 동거를 시작했다. 그러던 어느 날 저녁, 지앙 씨가 교통사고로 사망하는 청천벽력 같은 일이 발생했다. 장례를 마치고 어느 정도 시간이 흘렀을 때, 함께 살았던 집에 혼자 살고 싶지 않고, 사업 자금도 좀 더 필요했던 이 씨는 지앙 씨 명의의 집을 팔아 자금으로 쓰려고 지앙 씨의 부모님께 연락하였다. 그런데 지앙 씨 명의의 집은 이미 지앙 씨의 상속인들에게 넘어간 상태였다.

● 아파트를 여러 채 소유하고 임대업
강남의 유명한 복부인(福夫人)인 홍길순 씨는 한국에서 부동산 투자로 성공한 사람이었다. 홍 씨는 차를 타고 가다가도, 사두면 5년 뒤 3 배, 10년 뒤 10 배가 될 곳이 딱 보인다고 할 정도로, 본인 스스로도, 그리고 주변인들도 인정하는 부동산 투자의 달인이었다. 해외 부동산에도 눈을 돌려 투자처를 찾던 중, 외국인도 베트남에서 아파트를 살 수 있다는 얘기를 듣고 바로 10 채의 아파트를 구매하였다. 이미 한국에서도 상당한 부동산을 소유하고 있었던 홍 씨는 여러 가지 복잡한 일을 피하고자, 10채의 아파트를 부동산 중개인이 소개해준 10 명의 베트남인 명의로 구매했다. 일부 아파트는 국방과 안보상의 이유로 외국인들이 구매할 수 없는 곳도 있었지만, 어차피 베트남인 명의로 구매하는 것이라서 크게 신경 쓰지 않았다. 게다가 부동산 중개인이 알아서 임차인을 찾아 임대를 해 주고 임대료도 또박또박 들어와 더할 나위 없이 편했다. 그러던 중, 견물생심이라고, 몇명의 베트남인 명의수탁자들이 욕심을 내면서 문제가 생기기 시작했다. 그러나 분쟁을 하게 되면 실 소유자가 홍 씨라는 것이 드러날 수 있었고, 이로 인해 불법행위로 조사를 받을 수 있어 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처하게 되었다.

● 외국인 구매 제한
베트남에서 주재원 생활을 하다가 한국으로 귀임한 김삿갓 씨는 비슷한 시기에 함께 베트남 주재원 생활을 하다 귀국한 사람들과 베트남에 대한 추억을 안주 삼아 이야기할 수 있는 친목 모임까지 만들어 정기적으로 만났다. 김 씨를 포함한 몇 명은 노후에 한국과 베트남을 오가며 살기 위해 베트남에 괜찮은 아파트 하나쯤은 마련해 두어야 한다는 데에 의견 일치를 보고 실제 행동으로 옮기기로 했다.
한국에서 베트남 아파트를 분양하는 분양사를 방문하니 사람들로 미어터질 듯한 분양 현장 사진을 보여주면서 분양 완료 직전이며 빨리 구매 결정을 하라고 재촉하는 곳도 있었고, 같은 물건을 판매하는 다른 분양사에서는 아직 물건이 많이 남아 있으니 천천히 결정해도 된다고 해서 헷갈렸지만 각기 다른 마케팅 방법으로 이해하고 넘어갔다.
김 씨가 먼저 1 채를 계약하자, 나중에 모여서 재미있게 살자며, 모임에서 특히 마음이 맞았던 김씨의 친한 지인들도 같은 아파트 동에서 각 1 채씩 계약하였다. 이후, 한국과 베트남을 오가며 행복한 노후 생활을 꿈꾸던 김 씨와 지인들에게 누군가 그 아파트 동을 구매한 외국인이 너무 많아 일부는 계약 무효가 되었다고 했다. 놀라서 알아보니, 여러 부동산 중개인들이 같은 물건을 판매하였는데, 중개인들 간 서로 모르고, 매매 정보의 공유도 안 되다 보니, 같은 아파트 동의 30%가 넘는 물건이 외국인에게 판매되었다고 했다. 중개인들도 누가 먼저 계약했고, 누가 나중에 했는지도 모르고, 그냥 환불 절차를 지연하다 보면 지친 한국인들이 베트남 사람에게 판매해서 자연스럽게 30% 아래로 내려가기를 바라면서 고의로 처리를 지연하고 심지어 연락도 잘 안되는 상황에 김 씨와 지인들은 화도 나고 황당하기도 하였다.

※ 본 칼럼 사례의 모든 이름은 가명입니다.

베트남 투자ᆞ창업자가 꼭 알아야 할 베트남 법
ᆞ베트남의 토지는 국가 소유이고 개인과 법인에 토지사용권만이 부여된다. 그러나 토지 위의 자산(예: 건물, 아파트, 주택, 나무 등)은 소유할 수 있다.

ᆞ상업 주택건설 지역에 위치하지 않은 집(예: 일반 주거단지에 있는 아파트, 시골 마을에 있는 단독주택)과 군사지역 등 특수지역에 있는 집은 외국인이 구입할 수 없다. 즉, 외국인은 주택건설사업에 의해 건설된 집의 구입만 허용된다. 지방 건설국의 웹 사이트에 외국인이 소유할 수 있는 주택건설사업 명단을 공고한다.

ᆞ외국인에게 구입이 허용된 집의 수를 초과한 경우, 그 매매계약은 법적 효력이 없으며 소유권 증서 발행도 안 된다. 이 경우, 매도인은 매수인에게 이로 인해 발생한 손해를 배상해야 한다.

- 외국인에게 구매가 허용되는 아파트 수는 아파트 한 동의 총 30% 이내임.
- 구 단위와 같은 수준의 인구수를 가진 지역에서 다수의 아파트 건물을 외국인이 구매하는
경우, 각 아파트당 30% 이내 그리고 총 아파트 건물의 30% 이내만 구입이 허용됨.
- 2천 5백 개 이하의 단독주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 그 프로젝트의 전체
개인주택 중 10% 이하만 구입이 허용됨.
- 2천 5백 개의 단독주택 프로젝트가 한 개만 있는 경우, 외국인은 250개 이하만 구입이
허용됨.
- 2천 5백 개 이하의 단독주택 프로젝트가 2개 이상 있는 경우, 외국인은 각 프로젝트당 10% 이하의 주택만 구입이 허용됨.

ᆞ외국인 개인은 소유한 집을 제삼자에게 임대할 수 있다. 단, 사전에 군·현 급 주택관리기관에 신고하고 임대수익에 대한 세금을 내야 한다.

ᆞ외국 투자법인은 소유한 집을 제삼자에게 임대하는 것이 금지되고, 직원 숙소 용도로만 사용할 수 있다.

ᆞ외국인은 영리 목적의 재판매를 위해 집을 구입하는 것이 금지된다 (이것은 부동산사업 허가 없이 영위하는 부동산업으로 볼 수 있기 때문으로 보인다).

ᆞ주택의 영구 소유가 가능한 베트남인과 달리 외국인 개인의 집 소유권 기간은 최대 50 년이고, 외국 투자법인은 법인 존속기간 까지라는 제한이 있다. 즉, 법인 명의의 부동산은 법인이 없어지면 그 부동산도 함께 없어지는 것이지, 그 법인의 투자자가 그 부동산을 승계하는 것이 아니다.

ᆞ외국인 집 소유자는 소유 기간 만료 전에 연장, 매각 또는 증여를 할 수 있다. 연장, 매각 또는 증여 없이 집 소유 기간이 만료되는 경우, 소유 기간이 만료된 집은 베트남 정부의 소유가 된다.

ᆞ외국인이 소유한 집의 구매자가 베트남인이면 구매한 베트남인의 집 소유 기간은 영구적이다. 그러나 구매자가 외국인이라면 외국인 판매자의 나머지 소유 기간만 외국인 구매자의 집 소유 기간이 된다.

※ 본 칼럼에서는 이해의 편의를 위해 외국인 개인과 외국 투자법인을 통칭해 ‘외국인’으로 하고 아파트와 단독주택을 통칭해 ‘집’으로 부릅니다.